和服辉煌东莞2009年6月现场勘察报告.ppt

目录 东莞市场宏观经济形势 东莞房地产消费群体情况 东莞 一、二手市场情况 东莞市场个体情况 东莞市场宏观经济情况 东莞房地产消费群体情况 市场客户购房需求 市场客户购房需求 市场客户分析 市场客户分析 市场客户分析 东莞一、二手市场情况 东莞市场情况 金裕中心 ​​项目地址：南城区东莞大道与黄黄路交叉口 物业类型：多层、高层平房 地点：南城区东莞开发商：东莞市金中房地产开发有限公司项目规模：占地面积约18万平方米，总建筑面积约30万平方米价格：多层高档住宅7300-8400元/㎡（毛坯），高层均价待定（毛坯） 管理费：2.18元/㎡ 开业时间：多层高档住宅（2008年5月28日）、高层平房（7月下旬） 交付时间：多层豪华住宅（2009年5月）、高层平房（待定） 项目配套：商业广场、商业中心、风情商业街、幼儿园销售热线：0769 金隅中央 项目介绍 金隅中央位于城市新中心区，紧邻二期城市主干道东莞大道、黄金路，交通十分便利。项目西南侧为规划中的“都市花谷”山地花卉公园；南眺水帘山，自然资源优越。园林规划方面，斥巨资9000万，布局10万平方米风情园林。整体风格为地中海风格，挖运河引水，叠石墙、树木为堤，形成“一轴、三园、三广场、五湖、九景”。

投资近3000万元，建造了3000平方米的五星级会所，大堂挑高，装修豪华。功能包括按专业标准建造的豪华餐厅、台球室、舞蹈室、乒乓球馆、健身房、羽毛球馆等。二楼设有豪华客房及套房、棋牌室等配套设施。会所像手臂一样环绕着无边泳池。泳池与中央水广场相连、融为一体，实现人与环境的完美融合。会所功能的设计考虑了整个社区的住户比例，能够满足居民的使用需求。玉泉山项目地址：玉泉山位于东莞市南城区黄金路888号。房产类型：独立别墅、高层平房。区域：东莞市南城区。发展商：深业地产。项目规模：占地面积约13万平方米，总建筑面积约17万平方米 售价：别墅均价超过2万元/㎡（毛坯），平房均价待确定 管理费：2.8元/㎡ 开业时间：2009年4月9日 交房时间：2010年6月30日项目设施： 面积10000平方米的商业设施（餐饮、娱乐、休闲、商场、SPA等） 销售热线：0769 玉泉山 项目介绍 位于中央生态住宅区（CRD），玉泉山是新城顶级居住区，紧邻城市花谷公园、绿世界、水帘湖生态公园、同沙生态公园等。 34000平米私人山地公园，保留原生树木深圳情人取证调查，四季常青，春暖花开。玉泉山独享全市唯一百年活泉，生态纯净。

建筑规划遵循“有机建筑”理念，充分考虑各种自然环境因素对家居的影响，实现人性化居住。从人文角度出发，打造了一座以欧式风格为主的建筑，完美体现了社区的高贵与现代气质。 。泉山别墅60栋，面积370-540平方米，依山临水而建。全山府邸有578间，面积150-300平方米。排列成单排，南面泉山景色尽收眼底。完美的规划在城市中是罕见的。园林遵循“一主轴、一山林、一泉，景观融入居住区”的设计方案。生活在大城市，享受繁荣。除项目自有10000平米商业设施（餐饮、娱乐、休闲、商场、SPA等）外，玉泉山还拥有美食街、南城步行街、SPAR超市、沃尔玛、海雅百货、国美电器、时尚电器、苏宁电器等，真正远离尘埃，不曾离开城市。生态与生活、宁静与繁华的完美结合东莞商务调查，打造理想的奢华首居。玉泉山拥有面积1600平方米的国际品牌幼儿园和与国际接轨的师资队伍。东方华府项目地址：东方华府位于管城区体育路。物业类型：高层住宅 面积：东莞市莞城区 开发商：东莞市富盈房地产开发有限公司 项目规模：占地面积约13万平方米，总建筑面积约37万平方米售价：均价10000元/㎡（空白） 管理费：3.5元/㎡ 开业时间：10月2008年12月16日 交付时间：2009年 项目配套设施：会展国际酒店等多家星级酒店、体育场馆、玉兰大剧院、东莞展览馆、苏宁电器、酒吧街、图书馆销售热线：0769 东方华盛顿宫简介福盈计划？东方华盛顿宫位于东莞市中央商务区以北，西北接体育路，东南接旗峰路。周围有70米的城市绿化带，毗邻黄旗山公园。

整个区域西临中央商务区东莞商务调查，北临东城商业中心，处于住宅人气巅峰。商业辐射力强，非常现代化。同时，整个项目被马鞍山、奇峰山、状元山环抱，依山傍水。项目占地面积13.4万平方米，总建筑面积37万平方米。是写字楼、商铺、高档公寓的多元化组合。该项目位于斜坡上，地势高，视野开阔，景观开阔。规划突出社区内外山体的融合与融合。文化，凸显健康自然的人文发展理念。总体规划力求打造东方神韵与国际理念完美结合的中层贵族住宅。绝对是万邑独具特色的“国际人文居住社区”。天骄枫泾项目地址：东城区枫泾高尔夫球场北侧物业类型：住宅、高层地区：东莞市东城区开发商：广东光大企业集团有限公司价格：均价9200元/㎡（毛坯）管理费用：3元/㎡ 开业时间：2008年10月16日 交房时间：2009年 项目配套：御景湾酒店、东城国际酒店、虎英乡公园、枫泾高尔夫球场、奇峰公园、水顶荡温泉乐园、东城酒吧一条街、东城文化广场、东城歌剧院销售电话：天骄峰景观 项目介绍 天骄峰景观位于黄岐山北麓，毗邻黄岐山、虎英水库、枫泾高尔夫球场。山水景观极佳，是市区不可多得的山水宝地。项目以高层建筑为主，根据用地特点呈弧形布置，保证每户都有良好的朝向和景观。户型以140㎡-250㎡视野开阔的大户型为主，方正实用。

小区内有景观花园，楼后保留了原生态山坡和百年古树。出门小区繁华，进门安静。园林景观的特点是亲近山、亲近水、亲近自然的自然生态园林景观。社区本身以水景为主。可以欣赏天骄峰景观的后山资源，还可以观赏峰景高尔夫球场、黄旗山景观、虎瀛公园的外部建筑造型是简约的方形结合弧形阳台，与丰富的天际线相匹配，雄伟而又精致；建筑色彩追求简洁、优雅。感谢您的聆听！ ** 2009年6月30日东莞市场宏观经济形势调查报告（数据来源于东莞市统计局） 财税收入增长较快。 2008年，财政税收收入仍保持较大幅度增长。全年东莞财政收入601.06亿元，比上年增长11.4%；全市一般预算收入209.22亿元，增长12.2%。工商税收总收入536.17亿元，增长13.9%。经济结构持续调整优化。第三产业占GDP的比重不断提高。 2008年，三大产业比重为0.3：52.8：46.9。第三产业比上年增长4.1个百分点。第三产业增加值增长23.8%，快于第二产业16.9个百分点。第三产业投资增速明显快于第二产业。 14.0% 3702.53 2008 18.2% 3247.83 2007年比上年增长（%） 生产总值（亿元） 日期 1、2008年东莞市经济运行基本情况 2008年，东莞市生产总值3702.53亿元，较上年增长14.0%增速比上年回落4.2个百分点。全市经济运行虽然处于下行区间，但仍处于逆境。实现快速增长，呈现诸多亮点： 东莞市场整体宏观经济形势（数据来自东莞市统计局） 消费成为拉动经济增长的主要因素。

2008年，全市社会消费品零售总额838.23亿元，比上年增长20.5%，增速比上年加快1.5个百分点。经济增长快于投资增长。 2008年，全社会固定资产投资943.03亿元，比上年增长12.1%。国民经济增长快于全社会固定资产投资增长2个百分点。实际利用外资保持一定增长。据最新统计，实际吸收外资24.47亿美元，比上年增长15.5%，增速回落4.4个百分点。分产业看，第一产业实际投资86万美元，第二产业实际投资22.54亿美元，第三产业实际投资1.88亿美元。金融业运行平稳。 2008年末，全市各类人民币存款余额4354.53亿元，比年初增长16.1%；全市各类人民币贷款余额2380.36亿元，不良贷款占比保持在较低水平。东莞市场整体宏观经济形势 二、当前东莞经济运行仍存在一些突出问题 1、经济背景： 世界：金融危机尚未见底，已向实体经济蔓延。西方主要经济体衰退加剧，国际贸易严重萎缩。全球股市暴跌，信贷严重收紧，近期全球股市大幅上涨。中国：世界金融危机对中国的影响继续加深。中国的外部需求疲软。 2008年四季度以来经济增长明显放缓，2009年“保八”目标难以实现。为减轻金融危机对经济的影响，我国制定了一揽子经济计划刺激计划的重点是“扩内需、保增长”。经济形势明显好转，公众信心明显增强，中国经济下行风险有所缓解。

2、东莞经济问题凸显：金融危机影响实体经济，东莞首当其冲。具体表现为：工业生产增速放缓。外贸出口增速放缓。成本压力加大、需求减弱，导致企业利润大幅下降，极大影响了企业投资积极性，也给就业和居民收入增长带来较大压力。少数工业企业出现外迁、破产现象。从当前国际国内环境来看，2009年东莞宏观经济走势仍将处于下行区间。特别是外部环境的持续恶化，将继续对东莞外向型经济的发展产生负面影响。影响。客户构成：私营经济-原住民经营者、大大小小的经营者、外地大大小小的经营者、外部经济-港澳台商、外企经理、高科技产业-技术工人、企业产生的客户民营经济、外部经济产生的客户、高新技术产业 其他产生的客户（如靠收租的原有居民、政府官员等） 东莞市场客户经济构成： 民营经济发展迅速，业务量大繁荣，物价稳定；外部经济保持平稳发展；积极推动科技创新，加强著名研发机构引进与合作，加快电子信息等高新技术产业发展。当地原住民：经济实力雄厚的：改善居住环境，提高生活质量，追求更好的生活质量和居住环境；父母为孩子买房；年轻人都在寻找自己独立的空间，不想和父母住在一起，所以就出去买房。经济实力一般的人，生活需求是刚性的。家庭人口增加，需要购买新房产来满足住房需求。他们通常追求实用的房子。有刚性居住需求的人，原居住面积有限，因子女需要（结婚、生育等）而给子女买房。

外来者：老板、企业主级别：主要目的是自谋职业，为了改善目前的居住环境，追求生活的享受，追求高品质的生活；主要目的是投资，在东莞买房主要目的是出租等待升值。作为回报，我并没有长期定居东莞的计划。买房时，我看重的是商业环境的便利性和未来的升值潜力。中高层管理人员：主要目的是住在自己家里。目前，他们主要是租房子。然而，他们都希望结束漂泊的生活，拥有自己的房子。他们希望有更好的居住环境，改善居住环境，提高生活质量。深圳分离小三公司，追求更好的生活环境；已购买房产，目前主要考虑换房。工薪阶层的主要目的是住自己的房子，他们希望结束租房时代；面积不需要很大，但他们想拥有一套属于自己的房子。职业特征：当地私营企业主、个体工商户、政府官员。居住特点：目前居住在村里一个自建的“别墅”社区。经济特点：具有较强的经济实力，收入主要来源于分红和自有企业收入。生活习惯：我开车出行。我每天都喜欢消费高端品牌。喜欢去香港、澳门旅游、购物，追求高端、享受的生活。平时喜欢享受高品质的服务（如水疗、酒店度假等） 购房心理：我是在东莞长大的。随着东莞的变化，我从父母居住的房子搬到了村集体盖的新别墅。我的生活一步步改变，我的想法也一天天改变。现在我想买房子。买个面积和你现在住的差不多的就可以了。当你回家的时候，你可以把车停在地下车库里，不用担心被日晒雨淋。您可以乘电梯直接回到门口。一个电话联系物业管理可以帮助您解决许多日常繁琐的事情。当您邀请朋友到俱乐部打牌时，您不必担心打扰邻居。这是一栋非常漂亮的房子。当朋友来到这里时，每个人都会羡慕不已。多么有脸啊！职业特征：新一代原住民，普通政府管理者。居住特点：目前居住在村里一个自建小区。经济特征：有一定的经济实力，收入主要来源于分红和本单位收入。

生活习惯：我开车出行。我喜欢花钱买高端品牌。喜欢去香港、澳门旅游、购物，追求高端生活。我通常喜欢和朋友去酒吧打麻将。买房心理：现在住的房子虽然大，但是家里人越来越多，房间不够用。在稳定收入的支持下，你应该开始考虑建造自己的新家，建立自己的家庭。买房子，当然要买一套好房子。最好买靠近山水的房子，园林环境优越，空间宽敞，住得舒服。职业特点： 民营中高层管理人员。居住特色：现租用在老商圈，外观优良，村民出租房旁，配套设施成熟。经济特点：经济实力雄厚，经营收入稳定。生活习惯：用车出行，喜欢消费高端品牌，追求高端生活。强调阶级感，平时喜欢和朋友去酒吧、打麻将等。他们的日常娱乐活动较多，主要是商务娱乐。买房心理：我在外流浪多年，现在缺的是“车、钱、房子、老婆、孩子”“五个儿子”的房子。租的房子不错，但我很想在这里有一个自己的家。我心目中的家是什么？当然深圳私家侦探事务所，我希望我住着舒服，也希望我的朋友看到​​后会喜欢。有山有水，我家小区花园错落有致。我通常会约上几个好朋友到会所锻炼身体。晚饭后，我带着孩子和妻子去社区散步。闲暇时我就在阳台上欣赏风景。网上和朋友“讨论”，这就是我想要的生活。

市场客户分析 职业特征：港澳台企业主、外商业主居住特征：目前租住档次较高的老旧商品房小区经济特征：经济实力雄厚，企业稳健发展，收入稳定生活习惯：使用小型车进出 人们以出行为生，日常喜欢消费高端品牌，对国产品牌产品比较抵触，追求高端生活。对于购物、医疗等日常需求，我只信任当地提供的服务。我的日常娱乐比较多，主要是商务娱乐。买房心理：我来东莞很多年了，生意越来越好，在这里建立了一批固定的朋友，也成为了我自己的经济资源供给点。买房？可以说，这是一个可以让你结束出租生活，拥有属于自己的地方。也可以算是一种投资。好房子、豪宅、豪宅等等，以后肯定会升值的！大房子、豪宅是升值的基本保证。优越的地理位置、优美的园林环境、丰富的自然资源、周到的物业管理，都是房屋升值的保障，可住可投资。市场客户分析总结 根据以上客户描述，我们可以看出客户需求的特点：原住民客户群体拥有充足的资金实力，对房屋的品质和享受有较高的要求。同时，与自建房相比，需求面积更大；中高层企业客户虚荣心强，对社区整体建设和房屋档次要求较高，习惯居住配套完善的社区；港澳台、外商客户对小区整体品质要求较高，同时更关注项目未来升值潜力。

东莞一手房地产市场分析 2009年上半年，东莞一手房地产市场持续升温。2009年上半年，政府部门出台了各种“救市”措施，降低购房者和投资者的购房门槛。楼市持续升温，商住成交量创年内小高峰，4月份再破纪录。 5月份，东莞住宅销售再创新高，月销量再创60万平方米。 2009年5月，全市商品住宅签约面积约63万平方米，达到2007年7月以来22个月来的最高值。2009年东莞楼市信心明显增强，楼市销售已由2008年的低迷时期，1-5月每个月销量持续上升，近三个月销量呈爆发式增长。投资需求加速消化小户型，短期小户型项目有较好出货机会。随着投资需求的逐步释放，5月份小户型项目销售加速，尤其是一些地段好、价格相对实惠的公寓项目，对投资者更具吸引力。 5月份，全市共销售小户型921套，环比增长40%以上。整体成交均价出现明显下滑，跌幅为8.35%。目前成交均价为5586元/㎡，反映出小户型项目重新崛起后的定价普遍低于市场预期。东莞房地产一级市场分析：城区大户型公寓供应持续增加，供需矛盾较为突出，消化压力加剧。目前市区大户型重点供应项目23个，供应总面积86.97万平方米，共计4896套；近期市场新推出的项目有红溪诺雅、帝王花园、玉泉山、海兰湾等。

总体来说，城市供大于求的矛盾比较突出，竞争会非常激烈。从户型面积和价格综合分析，目前市区大户型产品平均户型面积接近180平方米，成交均价为6569元/㎡，这意味着市区购房一套大户型的房子总价一般都在100万元以上。一方面，大户型整体出现供大于求的情况，另一方面，公寓面积普遍偏大，明显加剧了城区大户型项目的消化压力。公寓成交较好的项目有：中信风云汇、东海阳光、香滨城市花园二期、城市假日三期、香港街三期、世博?领子公寓、甲壳虫馆、西城楼？华府、尚书银座、虎门地标等。 总结：由于2009年上半年市场刚性需求良好释放，交易量持续升温，市场也有充足的成交量来满足消费需求。高潮过后，成交量有所下降，市场开始企稳。随着投资者对市场信心慢慢恢复，投资需求得到释放，小户型加速消化。单价普遍低于市场预期，颇受投资者青睐。城市大户型公寓项目消化压力加大。随着重大项目不断推出大户型，由于面积大、总价高，消化速度慢，大户型整体供应超过需求。东莞房地产一级市场分析 东莞房地产二级市场分析 2009年上半年的成交价格和成交量与去年相比都有较大增长。与二手房市场的活跃相对应，中小型中介店的数量也有所增加。

与新面孔的热情相比，经历了2008年的“创汇事件”后，2009年很多大型二手中介连锁店在开店和扩张上显得更加谨慎和理性。2009年第二季度，平均东莞住宅买卖市场成交价维持在4000元/㎡以上。成交以单价5000-8000元/㎡产品为主； 1-3月，成交以单价4000-5000元/㎡产品为主。主要单价出现上涨迹象。今年以来，诸多刚性需求得到释放，二手交易相比去年可谓“相当喜人”。数据显示，今年前三个月，二手房量价齐升。至4月份，成交仍保持上涨势头。 5月份虽然略显平稳，但基本还是以平稳发展为主。总结：由于上半年市场刚性需求良好释放，东莞二手中介店数量明显增加。自“创汇事件”以来，二手中介行业经历了信用危机，消费者越来越倾向于与品牌中介进行交易。因此，大型中介更加谨慎理性，并不急于增加门店数量。经过3、4月份两个月的成交表现大幅增长后，成交放缓，市场开始企稳。东莞房地产二手市场分析项目现状多层高档住宅仍有少量剩余存量。一个新的高层平房组团即将推出，新组团将命名为天悦。天悦组团是金隅中央四期高层项目，共有9栋楼。户型布局从90平米到170平米不等，涵盖了东莞高端物业市场最受欢迎的两房、三房、四房户型，满足不同客户的置业需求。

目前，项目内仅有少量剩余别墅尚未消化。一批新的高层洋房即将推出，主力户型面积由153平方米至282平方米不等。项目现状：富盈一期？东方华盛顿拥有8栋住宅楼、1100多个单位。主要户型为三房、四房单位，均为大户型。项目现状 该项目主推三、四居室，面积130㎡-200㎡。户型设计方正实用，超宽转角凸窗，采光通风极佳，户户皆视野；一个大的入口花园，一旦您进入门，就会感觉到绿色带来的温暖。某些单元设计具有跳高型结构和附属工人的房间。